Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ

Содержание
  1. Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ
  2. Регистрация права собственности на недвижимое имущество
  3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (стр. 1 из 19)
  5. Глава I. Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  6. §1. История правового регулирования оборота недвижимости в России
  7. 21.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Права, подлежащие государственной регистрации
  8. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество
  9. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
  10. Права покупателя недвижимости, их защита
  11. Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре
  12. Электронная регистрация перехода права собственности
  13. Документы для Росреестра при регистрации перехода права собственности
  14. Сроки проведения госрегистрации перехода прав
  15. Порядок проведения госрегистрации перехода прав, госпошлина
  16. Приостановление или отказ в госрегистрации перехода прав
  17. Справка из ЕГРН о переходе прав собственности

Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ

Регистрация права собственности на недвижимое имущество -это юридический акт признания государством прав физического или юридического лица на объект недвижимости.

Собственность на недвижимое имущество — это наиболее полный комплекс прав на распоряжение, владение и пользование объектом недвижимости.

Распоряжение имуществом — в гражданском праве одно из правомочийсобственника, позволяющее ему по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить и др.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом.

Распоряжением определяется юридическая судьба имущества, то есть либо прекращается, либо приостанавливается право собственности на него. Распоряжение имуществом, принадлежащим недееспособным лицам, осуществляется от их имени законными представителями с ограничениями, предусмотренными законом.( под контролем и с разрешения органов Опеки и попечительства)

Владение (фактическое обладание) — расположение вещи, затрудняющее пользование ею всеми людьми, кроме одного или нескольких лиц, называемых владельцами.

Пользование — одно из основных правомочий собственника. Заключается в праве потребления вещи в зависимости от её назначения.

Содержание статьи подробное:

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем зарегистрировать права собственности необходимо:

  • зарегистрировать сам объект недвижимости, признать факт его физического существования, описать его характеристики и расположение на земельном участке — то есть осуществить кадастровый учет
  • установить права на объект недвижимости и описатьих в право устанавливающем документе
  • зарегистрировать права в государственной регистрационной службе — Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая подтвердить законное наличие права, внесет запись о праве в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости и будет сохранять эти данные

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии -РОСРЕЕСТР.

-первичную регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости( дома, земельные участки, нежилые объекты) на основании кадастрового учета и по заявлению правообладателя, с приложением документов, подтверждающих права на земельный участок

-вторичную регистрацию прав, на основании заявления о регистрации права нового собственника и заявления о переходе праваот бывшего правообладателя. Обязательно к заявлению прикладывается документ:

  • выражающий условия сделки — договор отчуждения, кредитный договор, закладная
  • подтверждающий что права и законные интересы членов семь не нарушены — согласие супруга на продажу
  • разрешение органов Опеки и попечительства на продажу недвижимости несовершеннолетним и недееспособным
  • подтверждающий что право первоочередной покупки не нарушено, в случае отчуждения доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Регистрация перехода права к новому собственнику осуществляется Росреестром на основании заявления собственника или по решению суда.

Поэтому важно покупателю вместе с продавцом подать заявления в Росреестр одновременно.

Если договор отчуждения удостоверен нотариусом, для регистрации права собственности на на приобретателя достаточно только его заявления о регистрации права собственности.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество

Сроки регистрации права собственности уменьшились с 02.01.2017 года и составляют:

  • одновременный кадастровый учет и регистрация права — 10 рабочих дней
  • регистрация права — 7 рабочих дней
  • регистрация права с одновременной регистрацией ипотеки — 5 рабочих дней
  • регистрация права на основании нотариального договора — 3 рабочих дня
  • при подаче заявления в электронном виде -не позднее следующего рабочего дня

При подаче документов на регистрацию права собственности через МФЦ плюс 3 рабочих дня

Госпошлина за регистрация права собственности на недвижимое имущество

Читайте специальную статью тут

Закон регистрации права собственности на недвижимое имущество

Закон 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу с 02.01.2017

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ : 4 комментария

объясните пожалуйста, порядок регистрации при продажи комнаты в общежитие , где продавец один взрослый собственник и покупатель один взрослый, в одной из комнат по квартире находятся собственники дети и их родители,
. Что нужно при продажи комнаты в коммунальной квартире.?

Ответ для Ирины.
Ваша сделка оформляется Договором купли-продажи в простой письменной форме.
Обязательным условием является соблюдение порядка первоочередной покупки соседями. Необходимо их уведомить. Подробнее читайте в статье:https://exspertrieltor.ru/2016/09/03/uvedomlenie-o-prodazhe-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Спасибо огромное за понятные разъяснения! Благодаря Вам разобралась с работой сайта Росреестра онлайн. С уважением, Ирина .

Ответ для Ирины.
Всегда рада разъяснить. Автор

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
суббота и воскресенье — выходной.
(Время — ЕКБ)

17.09.2019 года
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ, Я ПРИСТУПИЛА К РАБОТЕ ПОСЛЕ ОТПУСКА.

ЕСЛИ Я ВАМ НЕ ОТВЕТИЛА НА ВАШЕ ПИСЬМО, НАПИШИТЕ МНЕ ЕЩЕ РАЗ. СЕЙЧАС У МЕНЯ НАКОПИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО РАБОТЫ И Я МОГЛА ПРОПУСТИТЬ ВАШЕ ПИСЬМО ИЛИ ЗАЯВКУ НА УСЛУГУ. ПОСТУПИЛО ОЧЕНЬ МНОГО ПИСЕМ.

Электронная почта: [email protected]

Канал «Школа сделок с недвижимостью»

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).

— право хозяйственного ведения,

— право оперативного управления,

— право пожизненного наследуемого владения,

— право постоянного пользования,

а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами.

Основания для государственной регистрации прав приведены в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в ред. законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

В Санкт-Петербурге приказом ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» от 31 марта 2003 г. N 36-п утверждена инструкция «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставления информации о зарегистрированных правах» (в ред. приказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость от 03.11.2003 N 134-п, от 05.03.2004 N 31-п) где установлен порядок приема и выдачи, а также перечень документов необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном законе дается определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Обратите внимание:

согласно п. 2 статьи 651ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429, см. новые ред.).

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

По вопросу, касающемуся государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, а так же

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (стр. 1 из 19)

Глава I. Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§1. История правового регулирования оборота недвижимости в России

§2. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права

§3. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Глава II. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

§2. Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации

§3. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

Актуальность темы исследования. 90-е года XX века ознаменовались для России значительными переменами в нормативно-правовой сфере. В российском законодательстве возрождено понятие недвижимости, которое было утрачено советским гражданским правом в связи с отменой частной собственности на землю и иные объекты недвижимого имущества, объявлением недвижимости достоянием государства и запрещением ее оборота.

В результате приватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующей государственной собственности появились разнообразные формы собственности, образовался рынок недвижимости. В гражданский оборот оказались вовлеченными не только квартиры, жилые дома, но и предприятия, комплексы зданий и другие крупные объекты недвижимого имущества. Совершение сделок с недвижимостью стало очень распространенным и необходимым явлением, без которого трудно представить существование цивилизованного государства. Участники гражданского оборота при совершении сделок с недвижимостью нуждались в гарантиях незыблемости своих прав и их охране. В целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства стало необходимым не только правовое регулирование совершения сделок с объектами недвижимости, но и закрепление прав на них. Одним из важнейших средств охраны прав на недвижимость стала государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является сравнительно новым для российской правовой системы. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г.[1] впервые было упомянуто о государственной регистрации. Впоследствии нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — «Закон о регистрации»), который ввел единый порядок регистрации[2] . Практика выявила определенные сложности в реализации положений Закона о регистрации, обнаружила противоречия между нормами права и отсутствие надлежащего регулирования некоторых аспектов государственной регистрации, например, государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Закон, в частности, не регулирует правовой режим объектов общего пользования собственниками нежилых помещений в нежилых зданиях и порядок государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в таких зданиях, что приводит в судебной практике к вынесению противоречивых решений. Отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебных инстанций как по правовому режиму нежилых помещений и государственной регистрации прав и сделок с ними, так и по некоторым другим требующим разрешения вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним постоянно изменяется и дополняется, кроме того, накопилось большое количество подзаконных актов. Исследование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется актуальным. Такое исследование с учетом накопленного опыта применения Закона о регистрации и новшеств в законодательстве является необходимым, поскольку оно позволит дать целостное представление об институте государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявить его специфику и выработать на этой основе практические рекомендации.

Степень научной разработанности проблемы исследования. Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых-правоведов и практиков: Т.Е. Абовой, Е.И. Афониной, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, A.B. Дмитриева, Д.А. Добаткина, Б.Д. Завидова, A.A. Завьялова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.А. Киндеевой, А.Р. Кирсанова, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, В.И. Коновалова, П.В. Крашенинникова, A.B. Кузнецова, В.В. Огородникова, Е.А. Павлодского, М.Г. Пискуновой, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, В.И. Сергеева, Е.А. Суханова, А.И. Тихенко, Ю.К. Толстого, Г.Г. Черемных, A.M. Эрделевского и других авторов. Были использованы труды дореволюционных российских авторов — Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.

Объект исследования — общественные отношения, возникающие, по поводу регистрации недвижимого имущества.

Предмет исследования — гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также регламентирующие их правовые нормы, формирующие институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе анализа основополагающих теоретических положений гражданского права о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, норм действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отечественной правоприменительной и судебной практики определить правовую природу и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для участников гражданского оборота; выявить специфические особенности регистрации отдельных прав и сделок с недвижимостью, обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендации по совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановка данных целей обусловила необходимость решения следующих задач:

— сформулировать понятие, значение, цели и задачи института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— на основе анализа практики деятельности органов по государственной регистрации и судебных органов выработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Методы исследования. При написании работы использовались диалектический метод познания, различные общенаучные методы исследования, к которым, прежде всего, относятся формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), а также специальные юридические методы, в частности, сравнительно-правовой. В работе также использовался исторический метод, позволивший изучить закономерности развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практику его применения.

Структура и содержание работы были определены целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения и библиографии.

Глава I. Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§1. История правового регулирования оборота недвижимости в России

В Древнем Риме уже в I веке существовала система поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю, знакомство с которыми позволяло убедиться, принадлежит ли данный участок должнику, заложен он или нет[3] . Публичное признание (оглашение) вещных прав на недвижимость было развито в древнегерманском праве[4] . В конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записи (ипотечных книг). Содержание этих записей постепенно было расширено в направлении фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги[5] .

В России с XVI века для придания большей определенности перехода земли от одного лица к другому предписывалось предъявлять купчие в приказы. В приказе на основании специальных книг определялись наличие и величина «приобретаемого имения» и принадлежность его тому лицу, которое его отчуждало. С конца XIX века для передачи недвижимого имущества требовалось совершить специальные действия, которые охватывались понятием «ввод во владение». О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом отметки и считался днем укрепления права на имущество[6] . Фиксация прав на недвижимое имущество в специальных книгах получила название «укрепление вещных прав», а сам письменный акт — «крепость». В большинстве западных государств такие книги назывались ипотечными, так как первоначально в них делались записи только о залоге недвижимого имущества[7] .

Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок»[8] . Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич[9] , заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.

21.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Права, подлежащие государственной регистрации

Недвижимое имущество — земельные участки, недра, замкнутые водоемы и другие объекты прочно связанные с землей, перенесение которых невозможно без причинения ущерба их функциональному назначению.

Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование

Включает в себя следующие виды прав:

— право владения;- право пользования;- право наследования;- право распоряжения.

2)Право пожизненного наследуемого владения.

— право владения;- право пользования;- право наследования.

3)Право постоянного бессрочного пользования.

— право владения;- право пользования.

4)Право срочного пользования (аренда).

— право пользования;- право владения.

5)Право ограниченного пользования (сервитут).

6)Право хозяйственного ведения.

7)Право оперативного управления.

8)Право доверительного управления (траст, трастовое управление).

Право владения означает право фактического обладания некоторым объектом.

Право пользования – право извлечения полезных потребительских свойств из объекта.

Право наследования – право передавать по наследству (по завещанию, либо по закону).

Право распоряжения – право изменять юридический статус объекта, право отчуждать этот объект путем его продажи, дарения, мены и т.д.

— означает, что его субъект может использовать объект недвижимости в своих интересах и может совершать с ним следующие виды операций:

— отчуждать (продавать, дарить);

— совершать с объектом операции мены;

— передавать другим лицам права владения и пользования (например, сдавать в аренду);

— передавать объект по наследству;

— предъявлять объект в качестве залога (например, при ипотечном кредитовании под обеспечение возврата кредита).

2. Общая: общая совместная собственность и общая долевая собственность.

Индивидуальная собственность – право, обладателем которого является одно лицо. Данный вид права может быть приобретен одним лицом, не состоявшим в браке, либо одним из супругом, находившихся в браке, при наличии соответствующих условий в брачном договоре.

Общая совместная собственность – право, при котором несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимости, и решения, связанные с этим объектом, принимаются совместно. При этом доля каждого участника собственности не выделяется. Данный вид права может быть приобретен: одной семьей при приватизации жилья, супругами в браке.

Общая долевая собственность – это право, обладателями которого являются несколько лиц, и при этом выделена доля каждого участника собственности. Каждый участник общей долевой собственности может по своему усмотрению реализовать все свои права, данные ему как собственнику (сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.д.); но в случае продажи доли требуется согласие, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли от других сособственников.

Примером общей долевой собственности является кондоминиум.

Кондоминиум – комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилой дом, земельный участок под ним в установленных границах, а также объекты вспомогательного назначения и коммуникации.

Кондоминиум находится в собственности товарищества собственников жилья – ТСЖ.

ТСЖ – некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица (наличие печати, баланса, расчетного счета), и объединяющая собственников многоквартирных жилых домов для совместного эффективного управления недвижимым имуществом.

ТСЖ создается и осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (2005 год).

У членов ТСЖ их собственное жилье находится в личной собственности, а земельный участок, внутриподъездные, чердачные, подвальные и прочие помещения находятся в общей долевой собственности. При этом доля в праве на общее имущество определяется пропорционально личной собственности.

Право пожизненного наследуемого владения.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект в течение своей жизни может использовать земельный участок в своих интересах, сдавать в аренду и передавать по наследству, но ни может его ни подарить, ни продать (то есть, отсутствуют сделки отчуждения). В том случае, если у субъекта наследника нет, то после его смерти объект переходит в пользу государства.

Право постоянного бессрочного пользования.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект может использовать земельный участок в своих интересах неограниченное время (возможно в течение всей своей жизни), но ни может его ни продать, ни предать по наследству (то есть отсутствую сделки отчуждения и передача прав по наследству).

Право срочного пользования (аренда) — это право означает, что его субъект (обладатель) может использовать объект недвижимости в своих интересах только в течение ограниченного времени, установленное договором аренды.

В зависимости от срока аренда бывает:

— краткосрочная – до 1 года (не подлежит государственной регистрации);

— среднесрочная – от 1 года до 5 лет (подлежит государственной регистрации);

— долгосрочная – более 5 лет (подлежит государственной регистрации).

Право ограниченного пользования (сервитут) –

— это право означает предоставление другому лицу права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (как правило, право прохода либо проезда через чужой земельный участок).

Это право является обременением объекта недвижимости, что указывается во всех правоустанавливающих документах.

Право сервитута может устанавливаться в судебном порядке, и собственнику объекта, обремененного сервитутом, может выплачиваться компенсация.

Право хозяйственного ведения –

— право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным унитарным предприятиям в отношении определенного имущества, передаваемого им собственником в момент учреждения (регистрации) указанного предприятия, для использования этого имущества в хозяйственных целей. Указанные предприятия вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (в том числе: продавать, дарить, передавать в залог); ограничения по сделкам с переданным предприятиям имуществом, как правило, устанавливаются в рамках учредительных документов.

Право оперативного управления —

— право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным предприятиям и учреждениям в отношении определенного имущества. Указанные предприятия и учреждения вправе распоряжаться имуществом только с прямого указания (распоряжения) собственника, а также использовать это имущество для указанных собственником целей.

Право доверительного управления (траст, трастовое управление) —

— это право, которое предоставляется собственником имущества (доверителем) трастовой компании (юридическая фирма, нотариальная контора, консалтинговая фирма, управляющая компания, антикризисная компания и т.д.) в отношении определенного имущества на основании договора о трасте (договора о доверительном управлении). Трастовая компания в праве управлять и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижи­мое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрирован­ного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Общие положения законодательства следующие:

— право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение под­лежат государственной регистрации;

— права, подлежащие регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не уста­новлено законом;

— право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента регистрации;

— регистрации подлежат не только права, но и их ограничение (обременение) в случаях установленных законом;

— сделки с земельными участками и иной недвижимостью подлежат обязательной регистрации в случаях уста­новленных законом и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время регистрация проводится Федеральной регистрационной службой.

Регистрация права (наличия, возникновения, перехода) осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП. Запись содержит четыре основных элемента:

Субъект права (правообладатель), объект права (имущество), вид права (собственность или другие вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

Права, подлежащие государственной регистрации

Регистрации подлежат следующие права физических лиц:

право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

частный сервитут (на земельные участки и иную недвижимость);

право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждиве­нием.

Право пользования в силу завещательного отказа означает, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на другой срок право пользования этим имуществом. Дееспособный гражданин, проживающий по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из поль­зования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Гражданин вправе потребо­вать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Плательщик ренты вправе предоставить получателю ренты для проживания не полученное под выплату ренты помещение, а иное жилье. Получатель ренты вправе потребовать государственной регистрации права пользования предоставленным им плательщиком ренты жилым помещением. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязательной регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для про­хода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без уста­новления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Таким образом частный сервитут имеет двойственную природу. С одной стороны это вещное право лица, в пользу которого установлен сервитут – сервитуария, а с другой стороны это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. Публичный сервитут не является вещным правом, т.к. не имеет правообладателя. Публичный сервитут – это только ограничение (обременение) прав собственника недви­жимости.

Регистрации подлежат следующие права организаций (юридических лиц):

право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

частный сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Основания для прекращения прав собственности перечислены в гл. 15 Гражданского кодекса РФ. Это:

  • добровольное отчуждение имущества собственником;
  • принудительное изъятие имущества;
  • отказ собственника от того, что ему принадлежит;
  • гибель и уничтожение вещей;
  • утрата прав по иным законным основаниям.

Некоторые из перечисленных ситуаций приводят к смене собственника имущества, т. е. происходит переход прав от одного лица к другому.

Важно! Единственным доказательством наличия права на недвижимость на сегодняшний день является запись об этом в ЕГРН. Зарегистрированное право можно оспорить только через суд (ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Поскольку самым распространенным основанием перехода прав собственности на недвижимость является сделка купли-продажи, в следующем разделе хотелось бы уделить особое внимание правам ее сторон. В частности, покупателя.

Права покупателя недвижимости, их защита

В п. 2 ст. 223 ГК РФ указывается на необходимость госрегистрации отчуждения имущества со ссылкой на то, что право собственности у приобретателя появляется только после проведения этой процедуры. При этом у него (будущего собственника) имеются определенные права, которые он может защищать.

Например, хозяин может передать недвижимое имущество приобретателю по договору купли-продажи до регистрации перехода права собственности, а потом передумать и уклониться от оформления сделки в Росреестре.

Тогда покупатель может воспользоваться правом, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ, и принудить собственника к этому.

В то же время покупатель не может распоряжаться имуществом, поскольку собственником все еще остается продавец (п. 60 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Важно! По общему правилу госрегистрация перехода права собственности проводится на основании совместных заявлений продавца и покупателя.

Если сделка была заключена, факт перехода прав к новому собственнику не зарегистрирован, а продавец скончался, то обязанности продавца выполняют наследники. Или правопреемники, если собственником была ликвидированная организация.

Если наследников или правопреемников нет, суд удовлетворяет поданный иск о регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании того, что стороны выполнили свои обязанности по договору: покупатель оплатил, а продавец передал имущество. Ответчиком в этом случае будет Росреестр.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

Важно! До 01.03.2013 нужно было оформлять государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости. Но с принятием закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ это требование аннулировано.

В связи с этим порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости, в т. ч. электронной, сегодня неактуален в связи с отменой самой процедуры. Аналогичная ситуация — со всеми договорами о передаче недвижимости, по причине заключения которых переходит право собственности на нее.

Электронная регистрация перехода права собственности

В п. 2 ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ говорится о возможности отправки заявления и приложенных к нему документов в электронной форме — в виде электронных документов или их образов, подписанных ЭЦП.

Согласно ч. 11 ст. 18 закона № 218-ФЗ отправить все электронные документы можно через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра (соответствующий раздел).

Важно! С 13.08.2019 для того, чтобы подавать документы электронно физлица должны представить в Росреестр заявление о возможности электронной госрегистрации (ст. 36.2 закона № 218-ФЗ).

Обратите внимание! Форма заявления и требования к его оформлению утверждены приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920. При этом не имеет значения, в какой форме происходит его подача — электронной или материальной.

Согласно ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ все сведения в ЕГРН ведутся и хранятся в электронной форме. Если документы были сформированы и отправлены на бумажном носителе, сотрудник Росреестра сам переводит их в электронную форму, подписывает своей ЭЦП, а при возврате бумажных документов заявителю на них делается отметка (ч. 13 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Вывод! Таким образом, электронная регистрация перехода права собственности возможна, но для этого нужно иметь ЭЦП, созданную по правилам, установленным законом «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ. Кроме того физлица должны подать заявление о том, что электронная регистрация возможна.

Документы для Росреестра при регистрации перехода права собственности

Согласно ч. 4 ст. 18 закона № 218-ФЗ к заявлению о регистрации перехода прав собственности прикладываются:

  • Документ, являющийся основанием проведения данного юридического акта, в 2 экземплярах. Таким документом может быть судебное решение, договор, акт госоргана, свидетельство о праве на наследство и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ).
  • Нотариально заверенная доверенность, если за госуслугой обращается представитель заявителя.
  • Иные документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ.

Другие документы для регистрации перехода права собственности Росреестр с заявителя не требует, если он выполнил следующие требования:

  • Имеется подлинная информация об объекте недвижимости.
  • Документы на бумажном носителе заполнены понятным, разборчивым почерком.
  • Там, где должно быть, имеются ЭЦП, печать и подпись должностного лица.
  • Представленные документы соответствуют иным требованиям к их оформлению и содержанию.

Обратите внимание! Заявитель по желанию может представить другие документы, например квитанцию об оплате госпошлины или выписку из ЕГРН (как ее получить, читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРН (ЕГРП)?).

Сроки проведения госрегистрации перехода прав

ЕГРН включает в себя реестр объектов недвижимости, реестр прав на недвижимость и т. д. В зависимости от того, в какой реестр вносятся сведения, определяются сроки госуслуги.

В частности, на госрегистрацию перехода прав собственности отводится (ст. 16 закона № 218-ФЗ):

  • 7 дней со дня принятия Росреестром документов;
  • 9 дней со дня приема документов в МФЦ.

Обратите внимание! Сроки регистрации могут растянуться, если Росреестр решит приостановить процедуру. В ч. 2 ст. 26 закона № 218-ФЗ указывается общее правило для приостановления: срок не должен превышать 3 месяцев. Но для отдельных случаев установлены иные правила исчисления.

Так, регистрация перехода прав продлевается:

  1. На 1 месяц, если не пришел ответ (документы) на межведомственный запрос.
  2. На срок регистрации сделки по ранее принятым документам в отношении того же объекта недвижимости.
  3. До разрешения спора судом, если таковой имеется, и т. д.

Порядок проведения госрегистрации перехода прав, госпошлина

Порядок проведения госрегистрации перехода прав собственности установлен административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 N 278, и выглядит следующим образом:

  1. Сотрудник Росреестра принимает документы от заявителей, регистрирует их.
  2. Проводится оценка и правовая экспертиза представленных документов.
  3. Принимается решение о проведении госрегистрации, приостановлении или отказе.

Если Росреестр принял положительное решение, он в установленные сроки вносит сведения в ЕГРН и возвращает заявителю все документы, кроме заявления.

О каждом этапе заявитель уведомляется в обязательном порядке.

Что касается госпошлины, то ее размеры указаны в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

  • 2 000 руб. — для граждан;
  • 22 000 руб. — для организаций.

Приостановление или отказ в госрегистрации перехода прав

Приостановление процесса регистрации перехода прав собственности возможно по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ:

  1. Лицо, заявившее себя правообладателем в отношении недвижимости, таковым не является или не имеет права распоряжаться имуществом.
  2. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо либо заявление подписано неправомочным лицом.
  3. Отсутствуют документы — основания для проведения госрегистрации.
  4. Документ содержит недостоверные сведения.
  5. Сделка, по которой должен произойти переход прав, признана недействительной или ничтожной.
  6. Представленные документы не влекут за собой последствия в виде перехода прав.
  7. Объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.
  8. Имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
  9. Ответы на отправленные межведомственные запросы не поступили или отсутствуют и т. д.

Обратите внимание! Для причин каждого вида, приведших к приостановлению госрегистрации перехода прав, в ст. 26 закона № 218-ФЗ установлены сроки их устранения. Если в указанные сроки причины устранены не были, Росреестр отказывает в оказании госуслуги.

Справка из ЕГРН о переходе прав собственности

В настоящее время справка о переходе права собственности из ЕГРП не выдается. Вместо нее можно оставить заявку на выдачу выписки из ЕГРН (подробнее об этом читайте здесь: Выписка из ЕГРН (ЕГРП) вместо свидетельства о праве собственности).

Форма выписки из ЕГРН о переходе прав собственности указана в приложении 2 к приказу Минэкономразвития от 20.06.2016 № 378. В ней содержится следующая информация:

  • дата формирования выписки;
  • название объекта недвижимости, его кадастровый номер;
  • адрес нахождения объекта;
  • кто является новым правообладателем, на каком основании к нему перешли права;
  • кому выдается выписка.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество проводится в обязательном порядке. Без этого у нового владельца, в частности покупателя, право собственности не появится.

Какие документы нужно представить, каков порядок и в какие сроки осуществляется этот юридический акт, подробно разъясняется в законе № 218-ФЗ.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит