Можно продать земли

Содержание
  1. Можно продать земли
  2. Можно ли продать три сотки земли?
  3. Можно ли продать участок или его часть без межевания?
  4. Особенности операций с имуществом
  5. Нормативно-правовые акты
  6. Что можно делать с землей без межевания?
  7. Достоинства и недостатки продажи земель без межевания
  8. Продажа ЗУ без определения границ
  9. Какие потребуются документы?
  10. Этапы процедуры межевания
  11. Какие неприятности могут возникнуть, если продать ЗУ без межевания?
  12. Видео по теме
  13. Продажа участка без межевания в 2019 году: возможности и реалии
  14. Межевание: цена вопроса и стоимость земли
  15. Исключительные случаи
  16. В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?
  17. Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году
  18. Как обезопасить себя от невыгодной сделки?
  19. Ошибки межевания и смена собственника
  20. Можно ли продать землю сельхозназначения, если она в собственности?
  21. Как продать земельный пай сельхозназначения
  22. Какие территории относятся к земельному паю сельскохозяйственного назначения
  23. Какие сделки могут совершаться с земельным паем
  24. Особенности продажи сельскохозяйственного пая
  25. Определение стоимости земельного пая сельскохозяйственного назначения

Можно продать земли

Главная страница Форум Гарант

Статья 11.1. ЗК РФ Понятие земельного участка

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

я бы уже на основании этого в регистрации отказала.

Не партесь, продаются и регистрируются. Из практики. Межеванием нужно заниматься когда кадастрового паспорта нет. А у вас он есть.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ», 2019.

Можно ли продать три сотки земли?

Можно ли продать из собственности земли три сотки?

Ответ

При разделе земельного участка, части не могут быть меньше установленного законодательством размера, в различных субъектах федерации этот размер варьируется от трех до шести соток.

Для продажи части участка вам необходимо произвести раздел и установить границы участка. Выделить часть участка можно по вашему заявлению, то есть заявлению собственника. После выдела проходит согласование в органах земельных ресурсов и местной администрации. Затем вам нужно получить акты на участки. Для этого нужно подать заявление в БТИ, они подготовят выписку о том, что раздел участка технически возможен. Потом вы снова должны обратиться в местную администрацию, а также согласовать заявление в необходимых инстанциях. После всего этого администрация даст разрешение на раздел участков и присвоение им адресов. Затем вы и покупатель обращаетесь к нотариусу и после необходимых нотариальных действий получаете свидетельства о праве собственности.

Можно ли продать участок или его часть без межевания?

Особенности операций с имуществом

С недвижимостью, а также землей, которая с ней связана (придомовая территория МКД) и землей без застроек можно проводить имущественные сделки.

Проводить имущественные операции можно при выполнении следующих требований:

  1. Недвижимость должна быть оформлена в собственность (приватизирована) либо на руках должны быть правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, которые лицо получило после имущественной сделки, проведенной ранее.
  2. Имущество не может находиться в залоге.
  3. Если у земли имеется несколько собственников, в сделке обязаны участвовать все стороны, либо потребуется нотариально заверенная доверенность.
  4. При сделке заключается официальный гражданско-правовой договор. Кроме этого нужно пройти регистрацию в МФЦ либо в Росреестре.

Приведенный регламент не включает требование обязательного осуществления межевания, если территория поставлена на кадастровый учет. По этой информации можно судить о возможности купли-продажи земли без межевания.

Нормативно-правовые акты

До 30 декабря 2006 года межевание земель в России являлось обязательным. Но далее была издана «Дачная амнистия» (№ 93-ФЗ), свидетельствующая о необязательности межевания определенных категорий ЗУ.

Закон же № 447-ФЗ от 22.12.2014 г. свидетельствует о запрещении регистрации участков, имеющих неопределенные границы с 2018 года.

Что можно делать с землей без межевания?

Согласно Федерального закона о ГКН от 24.07.07 г. № 221-ФЗ земля, может участвовать в гражданско-правовых действиях, как при проведенной процедуре межевания, так и без нее.

С такой землей можно производить следующие действия:

  • покупать, продавать, менять, дарить;
  • передавать в наследство;
  • сдавать в аренду;
  • переоформлять в собственность.

Данная деятельность с ЗУ без межевания возможна благодаря Закону «о дачной амнистии», упростившему схему действий, когда ЗУ ставится на учет. Однако актуален данный документ был до 2015 года. На сегодняшний день его все еще применяют некоторые регионы. Но многие из них настоятельно просят восстановить порядок в земельных массивах.

При этом вне зависимости от того, какой позиции придерживается администрация населенного пункта, земля без определения границ, может участвовать в имущественных сделках без юридических препятствий. Но при проведении подобных сделок всегда есть риск, о чем правообладатель должен знать, чтобы взять за него ответственность.

Достоинства и недостатки продажи земель без межевания

Процедура межевания ЗУ может быть проведена исключительно специалистами с наличием лицензии на данные виды работ. В основном они относятся к ЧП или работают на основании контракта с компанией, специализирующейся на проведении геодезических работ. Цена на такие услуги регулируется приказом МЭР № 14 от 18.01.2012 г. Однако он распространяется только на государственные организации.

И даже введение в Закон о государственном кадастре поправки о комплексных кадастровых работах еще не привело на данный момент к их воплощению. По этой причине самостоятельное проведение межевания ЗУ и его постановка на кадастровый учет является обязанностью собственников.

На заметку: Цена на услуги межевания устанавливается компаниями и ЧП относительно сложности предстоящих работ и стоимости на рынке.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость данных услуг:

  • область, в которой находится ЗУ;
  • расположение;
  • рельеф местности и форма ЗУ;
  • категория земли;
  • история ЗУ.

К примеру, в Московской области провести межевание ЗУ в 0,5 гектар в 2016 году можно было за 25-30 тысяч рублей, что значительно дороже, если сравнивать с другими областями.

Другими словами, главный плюс реализации ЗУ без межевания состоит в сокращении затрат. К недостаткам же подобной сделки можно отнести:

  • снижение спроса на участок;
  • риск спора с владельцами соседних ЗУ относительно границ и размеров.

Продажа ЗУ без определения границ

Поэтому перед тем, как продать такую землю, потребуется ее оформление в собственность. Положения «Дачной амнистии» гласят об обязательном предоставлении кадастровой палате пакета документов, включая свидетельство о праве собственности на землю. Этот документ является выпиской из решения администрации местного образования, который предоставляет лицу УЗ.

Данные документы также может предоставить местное отделение Росреестра. Обязательно содержание в выписке размеров, цены, кадастрового номера и прочих черт ЗУ, а также информации об отсутствии границ.

После перечисленных манипуляций купля-продажа осуществляется по следующей схеме:

  1. Составляется первоначальный договор, вносится сумма задатка.
  2. В договоре определяются основные условия.
  3. Заключается конечный договор, что можно сделать с помощью нотариуса или без нее.
  4. Тщательно проверяются все бумаги.
  5. Проводится финансовый расчет.
  6. Договор подписывается и регистрируется.

Важно зафиксировать переход права собственности в Росреестре. Для этой цели понадобятся следующие документы:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Документы, устанавливающие права на землю.
  3. Квиток об уплате госпошлины.
  4. Заявление от лиц сделки.
  5. Выписка из кадастра.
  6. При необходимости можно включить заверенный нотариусом документ о согласии на куплю-продажу супругов лиц сделки.

Если продается доля, как часть земельного участка, не относящегося к сельхоз землям, нужно присмотреться к следующим нюансам:

  1. По статье 250 ГК РФ владельцы других долей земли имеют права на преимущественную покупку.
  2. От продавца потребуется письменное уведомление других владельцев о намерении продажи своей доли третьему лицу, где будет указана стоимость доли.
  3. Если через месяц ни один дольщик не изъявил желание купить долю, у продавца появляется возможность продать ее третьему лицу. При этом нельзя ставить цену ниже заявленной.
  4. Если купля-продажа доли происходит между двумя владельцами, остальных об этом предупреждать не требуется.

Какие потребуются документы?

Во-первых, для продажи ЗУ нужно подготовить документы, подтверждающие права на собственность. В основном достаточно справки от местной администрации из домовой книги.

Чтобы получить конечные документы потребуется:

  • паспорт, удостоверяющий личность продавца;
  • кадастровый паспорт участка;
  • правоустанавливающие документы и их копии.

Этапы процедуры межевания

  1. Изучаются и упорядочиваются сведения о ЗУ.
  2. Посещение участка геодезистом с целью определить качество межевых знаков, которые имеются, исследовать пункты межевой сети, максимально точно определить границы участка.
  3. Проводится собрание собственников смежных ЗУ с предварительным оповещением их о данном событии за 30 дней до него.
  4. Межевые знаки закрепляются, границы и опорная межевая сеть определяются.
  5. На основе полученных сведений составляется межевой план, содержащий сведения о пределах и размерах ЗУ, результатах собрания и т. д.

Какие неприятности могут возникнуть, если продать ЗУ без межевания?

Основные, в такой ситуации проблемы могут возникнуть у того, кто продает ЗУ. Самой распространенной неприятностью в данной ситуации является возникновение споров с соседями относительно границ и площади ЗУ. Серьезнее будет проблема в случае существования подобных споров и ранее.

Именно по этой причине, чтобы оградить себя от разбирательств в суде, следует провести процедуру межевания.

Если план границ оформлен верно, он выступает в качестве официального документа с наличием законной силы.

Также, покупая ЗУ без межевания, покупатель может получить не ту землю, о приобретении которой был договор, а другой ЗУ, что был переоформлен продавцом.

Важно, чтобы границы покупаемого участка были точно определены. Если, например, на нем планируется строительство, нарушение красной линии застройки потребует перенесения фундаментных границ на нужное расстояние.

Неприятным последствием является также наложение границ, особенно если новым сособственником уже начато использование приобретенной земли.

При намерении осуществления с ЗУ без межевания куплю-продажу, у его собственника могут возникнуть серьезные проблемы, требующие административного и судебного разбирательства, которые можно разрешить только путем межевания. Нужно учитывать также, что цена на данную услугу с каждым годом растет.

Видео по теме

Продажа участка без межевания в 2019 году: возможности и реалии

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

  • Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
  • Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
  • При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

  • Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
  • Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

  • Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
  • Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
  • Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
  • Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

Можно ли продать землю сельхозназначения, если она в собственности?

Можно ли продать землю сельхозназначения, если она в собственности? И что с этой землей еще можно делать? Как распоряжаться.

Ответы юристов ( 3 )

  • 136 ответов
  • 50 отзывов

Здравствуйте, Динар. Я проанализировал ответы юристов и подготовил развернутый ответ на ваш вопрос.

Как продать земельный пай сельхозназначения

Регулирование правоотношений в аграрной сфере осуществляется по общим и территориальным статьям законодательства РФ со ссылками на ЗК РФ. По действующим их положениям к сельскохозяйственному земельному объекту относится территория с особым целевым назначением и соответствующим статусом, которые определяются компетентными государственными органами.

Какие территории относятся к земельному паю сельскохозяйственного назначения

К земельному паю сельскохозяйственного назначения относятся территории, используемые в качестве:

  • пашни;
  • пастбища;
  • сенокоса;
  • места насаждений, включая искусственных и находящихся под охраной государства (лесополоса, заповедник, прогон скота);
  • места для добычи полезных ископаемых (на которых обнаружены залежи).

Какие сделки могут совершаться с земельным паем

Для совершения законных сделок с земельным паем следует предварительно оформить техническую и кадастровую документацию.

При её наличии возможно совершение следующих видов сделок:

  • выделение участка;
  • проведение межевания;
  • присвоение инвентаризационного номера.

Перед совершением сделок с земельным наделом, полученным в наследство, следует предварительно обратиться в нотариальную контору для получения соответствующего свидетельства. В случае пропуска срока вступления в наследство для оформления в собственность земельного пая потребуется составление искового заявления. При наличии у продавца всех необходимых документов и соблюдении преимущественного права покупки не возникнут сложности с реализацией земельного надела сельскохозяйственного назначения. Для получения дохода земельный пай можно сдавать в аренду за деньги или за определённую часть продукции (муку, кукурузу, необработанную пшеницу).

Особенности продажи сельскохозяйственного пая

Как продать земельный пай сельхозназначения? В таком случае совершается обычная сделка купли-продажи. Но продать землю сельхозназначения непросто в связи с необходимостью соблюдения норм, предусмотренных в нескольких законодательных актах. Поэтому во избежание всевозможных рисков лучше воспользоваться услугами наших юристов, практикующих в данном направлении и следящих за изменениями в законодательстве.

Ввиду полного контроля государства над сельскохозяйственным земельным фондом сделки с таким имуществом имеют множество юридических нюансов.

  • эти земли невозможно продать лицам без гражданства РФ, поскольку даже при оформлении этого имущества в частную собственность право преимущественной покупки имеет государство;
  • такой участок может использоваться только по целевому назначению, поскольку в стране уделяется большое внимание развитию сельскохозяйственной отрасли;
  • покупателю нужно иметь знания и опыт, позволяющие заниматься огородничеством, садоводством, фермерством, животноводством;
  • право преимущественного выкупа пая имеют его совладельцы; но если в течение месяца с момента размещения объявления о продаже участка никто из них не согласился его приобрести, то земельный надел может продаваться сторонним лицам;
  • по решению муниципальных органов сельскохозяйственные земли могут возвращаться государству в случае использования их в течение 3 лет не по целевому назначению.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. Преимущественным правом покупки обладает государство, регионы и муниципалитеты.

Порядок продажи пая определяется условиями договора, который заключается только в письменной форме. Для регистрации права собственности следует обратиться в подразделение Росреестра по месту жительства. Данная процедура проводится после уплаты госпошлины и других издержек, установленных нормативными актами.

При реализации пая сельскохозяйственного назначения учитываются его назначение, коэффициент использования, возможность перевода в другие категории земель.

Собственник земли в процессе продажи может предложить:

  • оформить земельный надел в рассрочку;
  • передать её в качестве уставного капитала;
  • другие способы распоряжения земельным участком, которые не противоречат законодательству.

Решение о продаже земли может приниматься собственником для прекращения членства в производственном кооперативе. В этом случае вместо выделенного участка собственник имеет право получить эквивалентную денежную компенсацию.

Продажа земли не ограничивается законодательством при оформлении на неё правоустанавливающей документации.

При продаже сельскохозяйственного пая в обязательном порядке должно соблюдаться преимущественное право покупки, то есть после определения цены пая собственник обязан предложить выкупить его муниципалитету. Для этого оформляется извещение с указанием:

  • размера и стоимости участка;
  • времени взаиморасчётов.

Оплата за землю должна производиться в течение 90 дней с момента совершения сделки. После отправления извещения заказным письмом с уведомлением ответ на него следует дать в течение 30 суток.

Определение стоимости земельного пая сельскохозяйственного назначения

При определении стоимости надела сельскохозяйственного назначения учитывают кадастровую стоимость земли и цену такой недвижимости на рынке. Стоимость всего надела или каждой сотки в отдельности может устанавливаться собственником самостоятельно; но следует учесть, что по этой же цене он обязан предложить выкупить землю муниципалитету.
Сделка, при совершении которой нарушены права и обязанности сторон, признаётся ничтожной (например, когда не соблюдено право преимущественной покупки). В таком случае каждая из сторон несёт существенные убытки, а земельный надел имеет право выкупить государство через суд.
При заключении соглашения купли-продажи земельного надела обязательно указывают его цену с учетом рыночной конъюнктуры или особенностей конкретного участка (плодородие, месторасположение). Участки, которые могут принести большую прибыль, продаются значительно дороже, но преимущественное право их покупки имеет государство.
После заключения сторонами предварительного соглашения стоимость участка не может меняться в произвольном порядке. В соглашении купли-продажи должна быть техническая информация о земле, а также её кадастровая стоимость и цель использования. При внесении задатка или аванса за земельный надел оформляется расписка или дополнительное соглашение. Расчёт за землю может производиться наличными или банковским платежом, возможен и бартер или обмен надела на товар большей или меньшей стоимости с доплатой.
Заключая соглашение купли-продажи недвижимости, важно исключить риски значительных убытков в результате признания сделки ничтожной.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит